【MygoNews林承志/台北報導】人口老化與低生育率已經逐漸成為一個重大的社會問題，台灣因為人口結構的改變，未來需面對「老年化、老宅化」的社會問題，為了提前因應「高齡化」可能帶來的改變，政大商學院信義不動產研究發展中心舉辦了「人口結構改變對住宅市場影響及政策因應方向」討論會。未來10年台灣人口停滯，65歲以上人口增加150萬人，40年以上屋齡老宅增加200萬戶，其中有危機也有轉機，與會的專家學者提出了不少的寶貴建議。

此次討論會請來了國立台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文、中華民國住宅學會理事長、中國科技大學國際商務系教授薛立敏、財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成，另外還邀請對於人口與社會變遷有深刻研究的經建會副主委陳小紅擔任主持人。

會議中彭建文點出，人口結構最好的時後將出現在2015年，之後將出現反轉，2030年扶養比達56.1%，人口紅利完全消失，2035年扶養比達63.9%，出現人口負債，若是生育政策、移民政策、產業結構無重大改變下，房市長期消費性需求將明顯減少。

長期國內房市將由數量滿足轉型為品質滿足，老舊與設施不佳住宅有改善空間，而未來家庭結構仍以核心家庭為主流，夫妻、單身、單親的比重持續提升，住宅需求以35~45坪的舒適2~3房為主，且因新家戶形成減緩，未來長期購屋結構中，首購比例將逐漸下降，由換屋需求取代，大面積54坪以上的換屋型產品，有一定的成長空間。

薛立敏則點出，都會區內有「老人住老宅」的現象，但他們有先佔優勢，擁有的資產在市中心房價較好的區塊，不過老人在資產處理上卻會因為年紀增長，呈現力不從心。薛立敏建議，除了「以房養老」的政策以外，另外協助有多餘空間的獨居老人可以部分出租，讓好區位的老宅，提供給都市就業的年輕人承租，另外老人也有現金可以改善生活。

或者鼓勵擁有老宅的老人換屋，老宅若位於市中心則價位高，可換到有電梯的產品，或者擴大居住空間與子女同住，也可以換兩屋與子女同鄰，建議可採免契稅、降低增值稅方式鼓勵，另外也可鼓勵建商提供適合老人與子女同住或同鄰的商品。

丁致成則認為台灣將面臨高齡少子化社會，其衝擊不只是社會福利與財政問題，更帶來都市計畫之衝擊，學校與公共設施的問題不再是不敷使用，而是使用率太低，維持成本太高，以台北市萬華區老松國小為例，1966年最高峰學生人數達到11,110人共158班，如今只有900餘人共31班。丁致成建議可以複製日本經驗，併校、廢校、轉作他用、引入年輕住戶、降低維護成本，如東京南池袋二丁目的案例，就是併校轉作住宅、商業及文化公益使用。

另外，面對高齡化、少子化及人口零成長之社會，都市發展必須放棄擴張主義，回到市中心走都市更新之路，且不能再以傳統都市計畫觀點的容積率與公共設施比例來處理都市更新問題。